So finanzieren Sie die eigenen vier Wände
Mit einer Baufinanzierung können Sie sich den lang ersehnten Traum vom eigenen Haus erfüllen. Besonders die seit über einem Jahrzehnt anhaltende Niedrigzinsphase macht den Hausbau für viele Menschen attraktiv und zwar nicht nur für Menschen mit hohem Einkommen, sondern auch für Normalverdiener.
In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie Ihr eigenes Zuhause finanzieren können und welche Voraussetzungen dabei zu beachten sind.
Inhaltsübersicht – Diese Themen stehen im Fokus:
Voraussetzungen für die Baufinanzierung vorab gründlich prüfen
Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen, die Privatpersonen zur Vermögensbildung treffen können. Daher ist es wichtig, alle Aspekte der Baufinanzierung sorgfältig zu prüfen. Dazu gehören nicht nur die Voraussetzungen, sondern auch die Konditionen und die Struktur des Darlehens. Bevor zukünftige Eigentümer eine Baufinanzierung in Betracht ziehen, müssen sie sicherstellen, dass sie die Anforderungen der Banken erfüllen. Entgegen der landläufigen Meinung ist eine Baufinanzierung nicht nur für Menschen mit hohen Einkommen möglich.
Auch die Art und Weise, wie die Darlehenssumme ausgezahlt wird, variiert. Beim Kauf einer Immobilie überweist die Bank den gesamten Betrag auf einmal, da Häuser und Eigentumswohnungen nicht in Raten bezahlt werden können. Die Rückzahlung erfolgt dann in Raten. Beim Bau einer Immobilie hingegen wird das Darlehen schrittweise freigegeben, entsprechend dem Baufortschritt. In beiden Fällen unterstützt das Darlehen den Käufer oder Bauherrn dabei, den Erwerb oder das Bauprojekt zu realisieren.
Finanzielle Aspekte, die als Voraussetzung zur Baufinanzierung gelten
Unter finanziellen Aspekten verstehen Banken alles, was die Bonität des Kreditnehmers beeinflusst. Diese ist entscheidend, da sie primär darüber entscheidet, ob ein Kredit überhaupt vergeben wird. Zudem wirkt sich die Bonität auf die Konditionen des Darlehens aus – ein Kredit kann teurer oder günstiger sein, je nachdem, ob die Bonität durchschnittlich oder sehr gut ist.
Wenn Sie sich fragen: "Ab welchem Gehalt kann man ein Haus kaufen?", haben Sie sicherlich bereits einige Zahlen im Kopf. Grundsätzlich ist der Hausbau und -kauf in Deutschland nicht nur Menschen mit sehr hohen Gehältern vorbehalten. Ein regelmäßiges Einkommen ist jedoch unerlässlich. Personen, die arbeitslos sind oder nur einen 450-Euro-Job haben, werden wahrscheinlich keine Baufinanzierung erhalten. Anders sieht es bei Menschen mit einem durchschnittlichen Gehalt aus.
Diese haben gute Chancen, von Banken als Kreditnehmer akzeptiert zu werden und somit den Bau oder Kauf einer Immobilie vorfinanzieren zu können.
Es lässt sich schwer pauschal sagen, welches Einkommen für eine Baufinanzierung erforderlich ist. Wichtig ist, dass das Einkommen in einem angemessenen Verhältnis zum geplanten Objekt steht. Normalverdiener zielen in der Regel auf ein bescheidenes, durchschnittliches Haus ab, nicht auf eine luxuriöse Villa. Das Einkommen wird benötigt, um die monatlichen Raten bei der Bank zu begleichen.
Eine Faustregel besagt, dass die Raten der Finanzierung nicht mehr als 35% des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen sollten. Bei einem Nettoverdienst von 2.000 Euro könnten monatlich 700 Euro für die Raten aufgewendet werden, bei 3.000 Euro wären es 1.050 Euro. Überlegen Sie vorab, wie viel Sie monatlich zahlen können, da dies die Laufzeit und Höhe des Kredits beeinflusst.
Ob Sie selbständig, freiberuflich oder angestellt sind, spielt nicht unbedingt eine Rolle bei der Baufinanzierung. Allerdings haben speziell Freiberufler und erst kürzlich Selbständige oft etwas mehr Schwierigkeiten, da Banken ihre finanzielle Situation als unsicherer einschätzen. Dies ist jedoch kein unüberwindbares Hindernis für die Finanzierung.
Häufig werden Häuser von Paaren oder Familien gekauft bzw. gebaut. In diesen Fällen wird die 35%-Regel auf das gesamte Haushaltseinkommen angewendet. Verdienen beide Partner jeweils 2.500 Euro netto, können die Raten auf einem Gesamtnettoeinkommen von 5.000 Euro basieren. Zwei Einkommen erleichtern oft die Finanzierung, besonders wenn beide Partner ein stabiles Einkommen haben.
Wenn Sie sich fragen, ab welchem Gehalt ein Hauskauf möglich ist, nutzen Sie die 35%-Regel als Orientierung und berechnen Sie, welche Kredithöhe und monatliche Tilgung Ihr Budget erlaubt. Sie werden feststellen, dass Durchschnittsverdiener keinesfalls von Baufinanzierungen ausgeschlossen sind.
Auch der Wert des zukünftigen Eigenheims ist eine Voraussetzung für die Baufinanzierung. Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Baufinanzierung ist der Immobilienwert, da auf das Objekt eine Hypothek aufgenommen wird. Das gekaufte oder gebaute Objekt dient der Bank als Sicherheit und muss daher mindestens den Wert der geliehenen Summe plus Zinsen decken. Wenn ein Haus beispielsweise offiziell mit 200.000 Euro bewertet wird, können Sie darauf keinen Kredit über 250.000 Euro aufnehmen. Der maximale Beleihungswert, den die Bank ansetzt, liegt meist unter dem offiziellen Bewertungswert, typischerweise bei etwa 90 Prozent.
In diesem Beispiel könnte ein Haus, das 200.000 Euro wert ist, bis zu 180.000 Euro beliehen werden. Daher ist es entscheidend, dass die Darlehenssumme und der Objektwert im Einklang stehen. Der nächste Punkt, der gleich erläutert wird, zeigt, wie diese Lücke zwischen Kauf-/Baupreis und Objektwert geschlossen werden kann.
Wenn Sie ausreichend Eigenkapital einbringen, schaffen Sie eine der besten Voraussetzungen für eine solide und attraktive Baufinanzierung. Eigenkapital bietet viele Vorteile: Zum einen müssen Sie einen geringeren Kredit aufnehmen, was direkt Zinsen spart. Zum anderen erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Kreditzusage, da die Darlehenssumme für die Bank niedriger ist. Die Bank sieht es zudem als positiven Faktor, wenn Sie eine beträchtliche Eigenkapitalsumme einbringen, da dies Ihre Liquidität und Ihre Fähigkeit zum Sparen und wirtschaftlichen Handeln zeigt.
Eigenkapital ist keine zwingende Voraussetzung für eine Baufinanzierung. Sie können auch ohne Eigenkapital eine Finanzierung erhalten. Allerdings müssen Sie sich bewusst sein, dass Kreditnehmer ohne Eigenkapital nicht die gleichen Vorteile genießen wie diejenigen mit Eigenkapital. Fehlt Eigenkapital, müssen dies durch eine ausgezeichnete Bonität, ein höheres Einkommen und eine besonders attraktive Immobilie ausgeglichen werden. Banken bevorzugen im Falle eines Zahlungsausfalls Objekte in erstklassiger Lage und sehr gutem Zustand, da diese leichter zu verkaufen sind. Ein Kredit ohne Eigenkapital läuft zudem länger und verursacht daher höhere Kosten.
Das erforderliche Einkommen für die Finanzierung hängt ebenfalls vom Eigenkapital ab. Wer eine beträchtliche Summe Eigenkapital mitbringt, entlastet damit automatisch die Bedeutung des Einkommens. Fehlendes Eigenkapital und ein unterdurchschnittliches Einkommen sind hingegen schwer zu kombinieren. Normalverdiener, die auch noch Eigenkapital einbringen, haben sehr gute Chancen auf eine besonders attraktive Finanzierung.
Mehr zu den persönlichen Voraussetzungen bei der geplanten Finanzierung
Einige persönliche Faktoren werden von den Banken ebenso berücksichtigt und verdienen daher auch von Kreditnehmern Beachtung. Sie sind sehr überschaubar, können sich aber auf die Konditionen und generell die Bewilligung des Darlehens auswirken.
1. Das Alter
Da die Finanzierung einer eigenen Immobilie aufgrund der hohen Geldsumme immer eine langfristige Angelegenheit ist, spielt das Alter des Kreditnehmers eine wichtige Rolle. Natürlich ist Volljährigkeit eine Grundvoraussetzung, aber auch das Maximalalter wird berücksichtigt. Insbesondere Personen über 50 Jahre finden es mitunter schwieriger, eine attraktive Finanzierung zu erhalten. Banken erwarten in der Regel mindestens zwei bis drei Jahrzehnte kontinuierliches Einkommen und möchten vermeiden, dass Menschen bis ins hohe Rentenalter verschuldet sind.
Das Alter ist also eine wichtige Voraussetzung für die Baufinanzierung. Das bedeutet jedoch nicht, dass Menschen über 50 keine Chance haben. Sie müssen jedoch mehr Eigenkapital einbringen, um die Darlehenssumme und somit die Laufzeit des Kredits zu reduzieren. Wichtig ist, dass das Darlehen idealerweise bis zum Renteneintritt abgezahlt ist. Menschen im sehr hohen Alter, etwa ab 80 Jahren, stehen vor erheblichen Herausforderungen, da die Bank auch das Risiko eines plötzlichen Todes einkalkulieren muss.
Für jüngere und mittelalte Menschen, die noch 20 bis 30 Jahre Erwerbsfähigkeit vor sich haben, ist eine Baufinanzierung auch für Normalverdiener möglich. Im gehobenen Alter spielt das eingebrachte Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Zudem ist zu beachten, dass Immobilien oft nicht nur auf eine Person laufen, sondern von Paaren, Familien oder mehreren Generationen bewohnt werden, die sich die Finanzierung teilen.
2. Der Wohnort
Eine weitere persönliche Grundvoraussetzung für eine Baufinanzierung ist, dass der Kreditnehmer seinen Wohnsitz in Deutschland hat. Auch das Bankkonto, auf das die Darlehenssumme eingezahlt wird, muss in Deutschland bestehen. Die Immobilie selbst muss jedoch nicht unbedingt in Deutschland liegen. Das Bau- oder Kaufvorhaben kann also auch im Ausland realisiert werden.
Bei der Bewertung durch die Bank wird dies jedoch berücksichtigt. Eine Immobilie beispielsweise in Thailand könnte mit einem geringeren Wert angesetzt werden, da es für die Bank schwieriger wäre, diese bei einem Kreditausfall zum vollen Wert zu verkaufen.
Voraussetzung für die Baufinanzierung: Sie entscheiden über die Kreditvergabe
Nachdem Sie nun wissen, welche Voraussetzungen die Bank für die Vergabe eines Darlehens stellt, können Sie selbst überprüfen, ob Sie diese erfüllen. Idealerweise stellt keine der genannten Voraussetzungen für Sie ein Hindernis dar. In diesem Fall wären Sie ein sehr attraktiver Kreditnehmer in den Augen der Banken und könnten von erstklassigen Konditionen profitieren. Doch selbst wenn Sie eine Voraussetzung nicht vollständig erfüllen, ist das kein Grund zur Verzweiflung. Meist lässt sich eine Schwäche in einem Bereich durch Stärken in anderen Bereichen ausgleichen. Ein geregeltes Einkommen und ein beträchtliches Eigenkapital sind oft die besten Argumente, um andere Schwachstellen auszugleichen.
So muss der Traum von den eigenen vier Wänden bald kein Traum mehr bleiben. Mietfrei zu leben ist ein Wunsch, den viele Menschen sich erfüllen möchten. Zögern Sie also nicht und werfen Sie Bedenken über Bord, dass ein normales Einkommen möglicherweise nicht ausreicht. Banken sind sich bewusst, dass der Großteil der Interessenten und Kreditnehmer Normalverdiener sind – die Mittelschicht macht schließlich den größten Teil der Bevölkerung aus. Daher gehören diese Menschen fest zum Geschäft der Banken und haben sehr gute Chancen auf eine attraktive Finanzierung für ihr Bau- oder Kaufvorhaben.
Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, um mehr darüber zu erfahren und alles Weitere unverbindlich zu besprechen. Im persönlichen Gespräch können die sehr individuellen Bedingungen für Baufinanzierungen noch einmal näher beleuchtet werden, dann sehr genau auf Ihre eigene Situation hin. Sie werden feststellen, dass die Chancen mehr als gut stehen, sofern Sie selbst ein ganz normales Einkommen und idealerweise noch Eigenkapital vorweisen können. Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch mit Ihnen!
