Welche Bedeutung Eigenkapital für die Baufinanzierung hat
Eigenkapital ist bei einer Baufinanzierung in den meisten Fällen der Schlüssel zum Erfolg, denn grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser.
Die Versuchung, eine Baufinanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital zu beantragen, ist jedoch groß, vor allem bei attraktiven, niedrigen Zinsen. Doch warum ist Eigenkapital so wichtig bei der Finanzierung? Was zählt eigentlich als Eigenkapital? Und wie wirkt sich eine Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital auf Ihre Konditionen aus?
Hier finden Sie Antworten auf diese und weitere wichtige Fragen rund um das Thema Eigenkapital in der Baufinanzierung.
Baufinanzierung – Was gilt als Eigenkapital?
Eigenkapital umfasst in der Regel Ersparnisse, kann aber auch Bausparverträge und andere Vermögenswerte umfassen. Welche Werte Ihre Bank als Eigenkapital anerkennt, erfahren Sie hier.
Das Einsetzen von Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung kann die Konditionen deutlich verbessern. Zudem gilt es als empfehlenswert, mindestens drei Nettomonatsgehälter als finanziellen Puffer zurückzulegen, die nicht für die Baufinanzierung verwendet werden. Das Eigenkapital spielt auch eine wichtige Rolle für Ausgaben, die nicht durch die Baufinanzierung abgedeckt sind, wie zum Beispiel die Anschaffung einer Einbauküche.
Mit Town & Country Haus genießen Sie eine umfassende Inklusivausstattung, die bereits im Hauspreis enthalten ist und somit über Ihre Baufinanzierung abgedeckt wird. Das Prinzip lautet: Je weniger Sie zahlen, desto mehr erhalten Sie.
Inklusivausstattung – Mehr Haus zum festen Preis
Town & Country Haus macht es Bauherren einfach und bietet Massivhäuser mit einer umfassenden Inklusivausstattung.
Fenster
Die 3-fach wärmeschutzverglasten Kunststofffenster beinhalten standardmäßig Fensterglas, Fenstergriffe, Innen- und Außenfensterbänke sowie bei bodentiefen Fenstern Glasbrüstungen oder Geländer.
Badezimmer
Das vollständig ausgestattete Masterbad enthält eine WC-Anlage, einen WC-Sitz, eine Dusch- und Badewanne, eine Pendeltür für die Dusche, ein Brause- und Wannenset, Dusch- und Wannenarmaturen, eine Betätigungsplatte, einen Waschtisch mit Armatur sowie Wand- und Bodenfliesen.
Haustechnik
Im Preis inbegriffen sind die Solarpaneele auf dem Dach, ein Gas-Brennwert-Solar-Kompaktgerät, Badheizkörper, Fußbodenheizung, die Frischluftautomatik oder die Lüftungsanlage Lunos e² sowie das Elektropaket, das elektrische Leitungen und Steckdosen umfasst.
Haustür
Die vollständige Haustür ist standardmäßig mit oder ohne Seitenteil sowie mit Türglas, Türgriffen und Drückergarnitur erhältlich.
Innentür
Wie die Haustür sind auch die Innentüren, entweder mit Innentürblatt oder als Glastür, im Kaufpreis enthalten.
Wand
Die aus Porenbeton gemauerte Außenwand hat standardmäßig eine Stärke von 24 cm. Die Putzfassade ist ebenfalls im Kaufpreis inbegriffen.
Dach
Im Kaufpreis inbegriffen sind Betondachsteine, der komplette Dachstuhl inklusive Lattung, Beplankung, Unterdeckbahn, Sparren, Wärmedämmung gemäß EnEV, Dampfbremse, die Dachuntersicht sowie die Durchführungen für Antennen und Sanitärlüftung.
Gästebad
Im Gäste-WC sind standardmäßig ein Waschtisch mit Armatur, eine WC-Anlage mit WC-Sitz, eine Betätigungsplatte sowie Wand- und Bodenfliesen enthalten.
Treppe
Zusätzlich zur Bodeneinschubtreppe ist auch eine Innentreppe, wahlweise als Wangentreppe, Zweiholmtreppe oder Systemtreppe, im Kaufpreis des Massivhauses enthalten.
Da die Baufinanzierung zweckgebunden ist, können bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Dekoration nicht über sie finanziert werden. Sofa, Kommode und Vorhänge müssen beispielsweise aus Eigenkapital oder durch einen zusätzlichen Ratenkredit bezahlt werden. Grundsätzlich kann die Baufinanzierung für bewegliche Sachen nur verwendet werden, wenn der Hausbau abgeschlossen ist, eine Summe übrig bleibt und die weitere Verwendung vertraglich festgelegt ist – oder, wie bei Town & Country Haus, diese als Inklusivausstattung gilt.
Die Muskelhypothek – wenn Eigenleistung zu Eigenkapital wird
Die Muskelhypothek bezeichnet Eigenleistungen beim Hausbau, durch die Bauherren bis zu 15 Prozent der Baukosten einsparen können – abhängig von den eigenen Fachkenntnissen. Besonders häufig bringen sich Bauherren beim Innenausbau ein, z. B. bei Maler- und Tapezierarbeiten oder dem Verlegen des Fußbodens. Diese Tätigkeiten sind nicht nur beliebt, weil sie den Einzug näher bringen, sondern sie verleihen dem Haus auch eine persönliche Note und sparen Kosten. Auch Außenarbeiten, wie das Streichen der Dachkästen, werden oft in Eigenleistung erbracht. Solche Aufgaben erfordern keine spezielle Ausbildung oder Zertifizierung.
Anders sieht es bei komplexeren Arbeiten aus, wie der Installation von Sanitär-, Wasser-, Strom-, Gas- und Heizungsanlagen. Diese sollten von Fachleuten durchgeführt werden, um den Versicherungsschutz zu gewährleisten. Ein Gutachten kann leicht feststellen, ob solche Arbeiten von qualifizierten Handwerkern oder Laien ausgeführt wurden, was im Schadensfall entscheidend für die Kostenübernahme durch die Versicherung ist.
Wichtig ist auch, den Zeitaufwand für Eigenleistungen realistisch einzuschätzen, da dieser oft höher ist als bei professionellen Handwerkern. Zudem bewerten Kreditgeber nur die eingesparten Arbeitskosten als Eigenkapital, nicht jedoch das Material. Trotzdem erkennen sie bis zu 15 Prozent der Eigenleistung als Eigenkapital an.
Die Baufinanzierung mit Eigenkapital
Es gibt keine feste Vorgabe, wie viel Eigenkapital Sie bei einer Baufinanzierung einbringen müssen, jedoch sollten mindestens die Kaufnebenkosten, wie Grundsteuer und Notarkosten, durch Eigenkapital gedeckt werden. Erfahrungsgemäß sind etwa 10 bis 15 Prozent Eigenkapital sinnvoll, um sowohl die Kauf- als auch die Baunebenkosten abzudecken.
Es ist jedoch auch möglich, eine Vollfinanzierung von 100 oder sogar 110 Prozent zu beantragen. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung sind auch die Kaufnebenkosten enthalten, die sonst vorzugsweise mit Eigenkapital gedeckt werden sollten.
Wenn Sie Ersparnisse, Bausparverträge oder Eigenleistungen (Muskelhypothek) in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen, ergeben sich verschiedene Vorteile. Erstens müssen Sie weniger Fremdkapital aufnehmen, was den Finanzierungsbetrag reduziert. Zusätzlich profitieren Sie durch folgende Vorteile:
- Die Baufinanzierung wird durch die Einbringung von Eigenkapital für Sie günstiger. Denn es gilt, wer eigene Ersparnisse oder andere Werte einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko der Bank. Dafür belohnt Sie Ihre Bank mit niedrigen Bauzinsen bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Während Bauherren mit wenig oder ohne Eigenkapital mit höheren Zinskosten zu rechnen haben.
- Mit einer Baufinanzierung mit Eigenkapital können Sie Ihren Kredit schneller tilgen. Dafür spielt von Beginn an die Höhe Ihrer Tilgungsrate eine bedeutende Rolle.
- Das Finanzierungsrisiko wird durch eine Baufinanzierung mit Eigenkapital reduziert, da Sie keine Vollfinanzierung beantragen und finanzielle Sicherheiten vorweisen können.
Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 sind Banken verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen von Bauherren strenger zu prüfen und in die Entscheidung über die Vergabe einer Baufinanzierung einzubeziehen. Das bedeutet, dass vorhandenes Eigenkapital die Chancen auf eine Baufinanzierung erheblich verbessert – jedoch ist eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich.
Unabhängig davon, ob Eigenkapital vorhanden ist oder nicht, gibt es zwei grundlegende Entscheidungen, die im Vorfeld einer Baufinanzierung getroffen werden sollten, da diese Ihre finanzielle Situation langfristig beeinflussen:
Eine der ersten Entscheidungen betrifft die Laufzeit der Baufinanzierung, die in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren liegt.
Diese Laufzeit ist mit einer Zinsbindung verknüpft, die über den vereinbarten Zeitraum hinweg gleichbleibende Zinssätze garantiert.
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Bei der Baufinanzierung wird das Eigenkapital in drei Kategorien eingeteilt: hohes, geringes oder kein Eigenkapital. Es ist ratsam, verschiedene Angebote einzuholen, da sich die Zinssätze je nach Bank erheblich unterscheiden können.
Gerne können Sie unseren kostenlosen und bankenunabhängigen Finanzierungsservice in Anspruch nehmen, der Ihnen auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen kann.
Es gibt drei Varianten der Baufinanzierung: Eine Finanzierung mit viel Eigenkapital, bei der mindestens 10 Prozent inklusive Kaufnebenkosten eingebracht werden, eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital, die lediglich die Kaufnebenkosten abdeckt, und eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt. Um die Finanzierung zu bewerten, orientieren sich Banken am Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie.
Dabei dient Ihre Immobilie als Sicherheit für die Beleihung. Wichtig zu beachten ist, dass Baunebenkosten nicht in jeder Baufinanzierung einbezogen werden. Diese Nebenkosten umfassen alle zusätzlichen Ausgaben, die rund um Grundstück und Hausbau anfallen, und lassen sich in drei Phasen unterteilen: vor, während und nach dem Bau.
Bei einem Neubau zählen auch Erdarbeiten wie der Aushub zu den Baunebenkosten, weshalb man insgesamt von 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten ausgeht. Diese Kosten kommen zusätzlich zu den Aufwendungen für den Hausbau und den Grundstückskauf, die in der Regel etwa gleich hoch sind.
Die Baunebenkosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Dazu zählen zum einen die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren, und zum anderen die Baunebenkosten, die während und nach dem Bau anfallen. Die Kaufnebenkosten vor dem Bau sollten idealerweise durch Eigenkapital gedeckt werden und werden nur bei einer Vollfinanzierung vollständig berücksichtigt.
Häufig werden diese Baunebenkosten auch als Kaufnebenkosten bezeichnet, da sie im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb entstehen. Die Baunebenkosten, die während und nach dem Bau anfallen, werden hingegen in die Baufinanzierung einkalkuliert. Hierzu zählen unter anderem Bodengutachten, Vermessungskosten sowie die Entsorgung von Erdaushub.
Bei Town & Country Haus gehören Leistungen wie die Bodenplatte, das Bodengutachten, die Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung sowie die Erdarbeiten zum Inklusivpaket. Auch die Gestaltung des Außenbereichs wird unter Baunebenkosten aufgeführt, weshalb solche Kosten auch nach Abschluss des Hausbaus entstehen können.
Unser Ziel ist es, dass Sie so schnell wie möglich schuldenfrei werden. Daher haben junge Bauherren bessere Chancen, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, als ältere Bauherren. Der Grund liegt darin, dass Banken sicherstellen möchten, dass der Kredit noch vor dem Ruhestand vollständig getilgt wird, damit die Bauherren ihren wohlverdienten Ruhestand ohne finanzielle Belastung genießen können.
Mit steigendem Alter wird eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zunehmend schwieriger. In diesen Fällen ist die Einbringung von Eigenkapital entscheidend, um die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung zu erhöhen. Ebenso wichtig ist die monatliche Ratenzahlung, da die finanzielle Leistungsfähigkeit einen direkten Einfluss auf die Kreditbewilligung hat. Je höher die Leistungsfähigkeit, desto geringer ist das Risiko für die Bank bei der Rückzahlung.
Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist das höhere Risiko ein zentraler Faktor, den es zu berücksichtigen gilt.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht in der Regel mit höheren Zinssätzen und damit höheren Zinskosten einher. Durch die Einbeziehung der Baunebenkosten und des höheren Zinssatzes steigt für Sie als Bauherr die monatliche Tilgungsrate bei einer solchen Finanzierung. Zudem müssen Sie mit einer längeren Gesamtlaufzeit rechnen als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.
Auch wenn bei gleichbleibender finanzieller Leistungsfähigkeit kein unmittelbares Risiko besteht, kann es im Falle von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, ohne entsprechende Absicherung durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung, problematisch werden, die monatlichen Raten weiterhin zu bedienen. Sollte dies eintreten, kann der Kreditgeber eine Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen.
Dabei ist jedoch zu beachten, dass eine Zwangsversteigerung in den meisten Fällen nicht alle offenen Kosten der Baufinanzierung deckt, was bedeutet, dass Sie trotz Versteigerung eine verbleibende Restschuld begleichen müssen.
Auch die Haftung spielt eine zentrale Rolle, bevor eine Baufinanzierung abgeschlossen wird. Der Wert Ihrer Immobilie kann im Laufe der Zeit sowohl steigen als auch sinken. Daher ist Ihr Kreditgeber verpflichtet, den Wert Ihres Eigenheims während der Laufzeit der Baufinanzierung regelmäßig neu zu bewerten. Sinkt der Wert der Immobilie, steigt das Risiko für den Kreditgeber, was häufig zur Aufnahme von Klauseln über zusätzliche Sicherheiten in den Finanzierungsvertrag führt.
Zu diesen Sicherheiten zählen beispielsweise Bürgschaften, Grundschulden und Hypotheken, Pfandrechte an beweglichen Gegenständen, Sicherungsübereignungen oder Forderungsabtretungen. Solche zusätzlichen Sicherheiten werden vor allem dann relevant, wenn die monatliche Rate nicht regelmäßig gezahlt wird oder der Wert der Immobilie deutlich sinkt. Sollte der Bauherr keine weiteren Sicherheiten stellen können, kann dies im schlimmsten Fall zur Privatinsolvenz oder Zwangsversteigerung führen.
Es zeigt sich, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit erheblichen Risiken verbunden ist. Diese Art der Finanzierung wird daher nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht gezogen. Entscheidende Faktoren sind dabei die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bauherren sowie der Standort der Immobilie, der Aufschluss über die zukünftige Wertentwicklung des Objekts gibt.
Wie bereits erwähnt, ist der Immobilienwert für den Kreditgeber auch während der Baufinanzierung von besonderem Interesse, da eine Finanzierung ohne Eigenkapital ebenfalls ein höheres Risiko für ihn darstellt.
Wie das Eigenkapital die Darlehenskonditionen beeinflusst
Das Eigenkapital wirkt sich maßgeblich auf die Darlehenskonditionen aus, da die Regel gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind die Konditionen. Der Zinssatz einer Baufinanzierung ist direkt vom Risiko für den Kreditgeber abhängig. Weniger Eigenkapital bedeutet ein höheres Risiko, was zu höheren Zinssätzen führt. Umgekehrt sinkt bei mehr Eigenkapital das Risiko, weshalb der Kreditgeber einen niedrigeren Zinssatz anbieten kann.
Wenn Sie beispielsweise mehr als 80 Prozent der Gesamtkosten für den Hausbau finanzieren möchten, müssen Sie mit deutlichen Zinsaufschlägen rechnen. Bei einigen Kreditgebern steigen die Zinssätze bereits ab einer Beleihungsquote von über 50 Prozent. Deshalb ist die Einbringung von Eigenkapital ratsam, da bereits 10 Prozent des Kaufpreises die Konditionen positiv beeinflussen können. So vermeiden Sie hohe Zinssätze, die bei einer Finanzierung mit einer Beleihungsquote von über 80 Prozent anfallen würden.
Anders verhält es sich bei Immobilien, die zur Vermietung vorgesehen sind. In solchen Fällen ist es häufig sinnvoll, wenig oder gar kein Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, da die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden können. Abhängig davon, ob es sich um Ihr Eigenheim oder um eine Investition in ein Mietobjekt handelt, sollten Sie entscheiden, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen möchten.
Um das Risiko zu minimieren, bevorzugen Kreditgeber in der Regel abgesicherte Darlehen. Dabei handelt es sich um Finanzierungen, die durch zusätzliche Sicherheiten wie eine Restschuldversicherung, Bürgschaft, Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung abgesichert sind. Dadurch haben Bauherren die Möglichkeit, unterschiedliche Kreditarten in Anspruch zu nehmen, die speziell auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.
Ein Realkredit ist ein Darlehen, das durch Grundpfandrechte wie Grundschulden oder Hypotheken abgesichert ist und eine Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent des Immobilienwertes umfasst. Der verbleibende Anteil wird in der Regel durch Eigenkapital gedeckt. Da bei dieser Kreditform etwa die Hälfte des Immobilienwertes durch Eigenkapital abgesichert wird, profitieren Bauherren von besonders günstigen Darlehenskonditionen.
Der Personalkredit bildet das Gegenstück zum Realkredit. Bei dieser Kreditform ist der Bauherr ausschließlich an seine persönliche Bonität gebunden. Sicherheiten spielen hierbei eine untergeordnete Rolle, da der Fokus des Kreditgebers auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers liegt. Diese wird anhand des Einkommens, der Stabilität des Einkommens sowie der allgemeinen Vermögenssituation beurteilt.
Erfahrungsgemäß werden Real- und Personalkredite häufig kombiniert, da viele Bauherren weniger als 50 Prozent Eigenkapital zur Verfügung haben. Dieses sogenannte Realkreditsplitting kommt zum Einsatz, wenn Sie nicht mindestens 40 Prozent Eigenkapital für den Realkredit aufbringen können. Da der Realkredit eine Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent des Immobilienwertes hat, können die fehlenden 40 Prozent durch einen Personalkredit finanziert werden. In solchen Fällen spricht man von einem Realkreditsplitting, bei dem beide Kreditarten miteinander kombiniert werden, um die Gesamtfinanzierung abzudecken.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen oder sogar eine Finanzierung ohne Eigenkapital umzusetzen. Unabhängig davon, ob Sie ein überdurchschnittliches oder durchschnittliches Einkommen haben, ist der Traum von den eigenen vier Wänden nicht ausschließlich Besserverdienern vorbehalten.
Durch die Einbringung von Eigenkapital reduzieren Sie die Finanzierungssumme und können die Baufinanzierung schneller tilgen. Hier gilt: Je geringer die Kreditsumme, desto kürzer die Tilgungsdauer. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital profitieren vor allem junge Bauherren von niedrigeren monatlichen Raten über einen längeren Zeitraum, da sich der Hausbau zu mietähnlichen Konditionen umsetzen lässt – und das ganz ohne Eigenkapital.
Wichtig ist, dass die Baufinanzierung für Sie als Bauherr keine dauerhafte finanzielle Belastung darstellt, damit Sie weiterhin Freiraum für andere Aktivitäten wie Wochenendausflüge oder Urlaube haben.
In unserem Finanzierungsbereich finden Sie weitere hilfreiche Artikel rund um das Thema Baufinanzierung, die Ihnen auf dem Weg zur optimalen Finanzierung unterstützend zur Seite stehen. Unser bankenunabhängiger Finanzierungsservice steht Ihnen dabei jederzeit beratend zur Verfügung.
